L’approvazione del Senato, con delibera d’aula dell’11 ottobre 2017, del disegno di legge S. 2681 - la Delega al Governo per la riforma delle discipline della crisi d’impresa e dell’insolvenza – muta l’assetto delle procedure di fallimento, concordato preventivo, liquidazioni coatte amministrative e sovraindebitamento, rivedendo il sistema.

In particolare l’articolo 12 si orienta su un rafforzamento della posizione dell’"acquirente” di immobili da costruire, e quindi del socio di cooperativa edilizia, delegando il Governo ad adottare, entro i prossimi dodici mesi, alcune norme che andranno a modificare la disciplina contrattuale.

In primo luogo si dovrà stabilire che l’atto o il contratto avente la finalità del trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire

(come preliminare o impegnativa di assegnazione, preliminare di compravendita, ecc.) e qualunque altro atto equipollente, debba essere stipulato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata. Ciò al fine di consentire al notaio di controllare la regolarità dell’obbligo di rilascio della garanzia fideiussoria sulle somme versate dai soci delle cooperative di abitanti o dagli acquirenti promissari delle imprese di costruzione prima del rogito nonché dell’obbligo del rilascio, a conclusione dei lavori, della polizza postuma decennale a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione che si manifestano successivamente alla stipula del contratto definitivo di assegnazione o di compravendita. 

La disciplina contrattuale assimila al “costruttore” sia l’impresa sia la stessa cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano (assegnino) un immobile da costruire, o che abbiano stipulato ogni altro contratto (compreso quello di leasing), che abbia o possa avere per effetto la cessione o il trasferimento non immediato, per sé o per un parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire, o, ancora per colui il quale, anche non socio di una cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la stessa per ottenere l’assegnazione in proprietà o anche l’acquisto della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per il tramite della cooperativa. La disciplina trova applicazione sia nel caso in cui l’immobile venga edificato direttamente dai medesimi soggetti, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia concessa in appalto a terzi, come usualmente avviene per le cooperative di abitazione. Il decreto delegato dovrà altresì prevedere che l’inadempimento dell’obbligo relativo alla consegna della polizza postuma decennale comporterà la nullità relativa del contratto, che pertanto potrà essere fatta valere soltanto dal socio o acquirente dell’immobile. Occorre ricordare che anche il mancato rilascio della fideiussione sugli acconti comporta la nullità relativa del contratto.

Trattandosi di una norma di principio, l’articolo 12 non avrà immediata attuazione anche con la pubblicazione della legge in GU e, quindi, con la sua entrata in vigore il 14 novembre 2017, non cambierà nulla rispetto alla vigente disciplina. Occorrerà infatti attendere l’emanazione del decreto legislativo che recepirà quanto previsto dalla legge delega.

Nel corso di questo iter Federabitazione– Confcooperative metterà in essere le più opportune azioni per tutelare le cooperative e i loro soci anche in relazione alla prassi in essere presso i soggetti abilitati al rilascio delle garanzie fideiussorie, quali banche, assicurazioni e gli intermediari finanziari iscritti nell’elenco speciale di cui all’art. 107 del Testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia. 

Nel contempo, a favore delle cooperative di abitazione che applicano il Rating mutualistico–associativo, verranno approntate procedure semplificate e premialità specifiche nell’ambito di un Accordo quadro in corso di realizzazione con gli strumenti assicurativi e del credito cooperativo del sistema confederale.