Martedì 26 novembre a Milano si è tenuto il convegno "Nuove opportunità per la rigenerazione” promosso da Regione Lombardia e CIAM, il Collegio degli Ingegneri e Architetti di Milano, e dedicato al tema della rigenerazione urbana, e in particolare delle misure di semplificazione e incentivazione votate lo scorso 12 novembre dal Consiglio regionale a integrazione e modifica della legge 12 del 2005 'Per il governo del territorio'.  

Ecco l'intervento tenuto da Alessandro Maggioni, presidente di Confcooperative Habitat e del Consorzio Consorzio Cooperative Lavoratori di Milano:

"Il tema della rigenerazione territoriale è divenuto, negli ultimi tempi, tema centrale. L’urgenza imposta alla necessità di limitare il consumo di suolo agricolo impone azioni che possano favorire una reale riqualificazione delle aree dismesse o sottoutilizzate. Freno al consumo irrazionale di suolo e rigenerazione devono andare di pari passo. Va da sé che rigenerare è significativamente più complesso del consumare nuovo suolo. Per tale ragione è un bene che Regione Lombardia abbia puntato un faro in questa direzione con una legge apposita. Detto questo ritengo necessario fare un’altra premessa: obiettivo del rigenerare non può essere quello di favorire la crescita esponenziale dei valori immobiliari. Obiettivo del rigenerare è ricostruire parti di città vissuta dai cittadini. 

Noi, cooperatori di abitazione, abbiamo solo un azionista: il popolo. Nostro scopo, infatti, è realizzare case accessibili per i cittadini normali che devono restare a vivere in città. Se un processo di rigenerazione non ha al centro tale obiettivo, alla lunga sarà perdente.  

Alcune brevissime considerazioni. In primis va detto che, inserendosi tale nuova norma sulla struttura della Legge 12 del 2005, emerge una significativa farraginosità della norma stessa. Il fatto che tale legge si inquadri come una modifica della legge 12 modificata dalla legge sul consumo di suolo la rende profondamente frammentaria. Sarebbe dunque opportuno impegnare energie per ridefinire il quadro normativo in materia di urbanistica, suolo e rigenerazione con un minimo di organicità.  

Detto ciò mi pare necessario fare poi un passaggio su uno dei punti cruciali della norma, ossia il premio del 20% di superficie lorda edificabile laddove vi sia la necessità di bonificare un’area. Innanzitutto pare buona cosa quella di aver introdotto la possibilità per le Amministrazioni Comunali di limitare gli ambiti dove si determina tale premialità; il 20% di SL è una quantità significativa che - in molti casi - può determinare impatti sulla morfologia urbana critici, con gli annessi strascichi amministrativi. Oltre a ciò mi permetto di segnalare il fatto che molto spesso gli incentivi volumetrici - che sono efficaci solo laddove c’è un mercato in fermento poiché in altri casi possono essere un problema (troppa volumetria non si vende) - si traducono non in un vantaggio per l’attuatore di un piano che sostiene la bonifica, bensì per la rendita. Mi spiego con un esempio: il proprietario di un’area di 10.000 mq edificabili che prima della norma si aspettava una remunerazione economica di 5 milioni di euro, con una premialità del 20% si aspetterà - senza indugi - non 6 milioni di euro, ma almeno 5,8 milioni. Questa dinamica connessa alle premialità è nota a chi frequenta da tempo gli ambiti del settore. Ciò per ribadire l’importanza che tra gli obiettivi chiari della rigenerazione vi sia anche e soprattutto quello della messa a disposizione di case per tutti. 

Solo critiche? No. Giusto aver posto il tema. Ma ciò che chiediamo noi operatori, che non siamo rentier ma tessitori di urbanità per persone normali, sono procedure chiare e certe rispondenti a leggi altrettanto chiare e certe. Tra un incentivo volumetrico, che magari diventa oggetto di contenzioso civile, e più celerità in una procedura di bonifica, scegliamo la seconda. Per tale ragione pensiamo che a partire da questa legge Regione Lombardia possa porre con un approccio dialettico la questione della legislazione sulle aree da bonificare, poiché le procedure e la struttura del processo è oggi il problema principale, forse in molti casi ancor più incidente di quello economico. Ciò che si chiede non è naturalmente l’allentamento di una maglia rigorosa che così deve continuare a essere, bensì maggiore chiarezza nei tempi e nei modi di attuazione dei complessi piani di bonifica a ogni scala.

Infine in una legge sulla rigenerazione urbana è necessario, a nostro avviso, parlare dj qualità del progetto: in una Regione che ha ancora un suo, identitario, “paesaggio” da tutelare, rigenerare e promuovere senza la tutela della qualità urbana e paesaggistica significa lasciare le cose sospese a metà."