"La città non è un hedge fund. La città è il luogo dove le persone vivono. Ed è interesse di tutti che possano vivere, per l’appunto. Non sopravvivere”, chiarisce Alessandro Maggioni, presidente di CCL e di Habitat nazionale, le riflessioni sull'edilizia residenziale pubblica contenute nel dossier “L'iniquità dello sviluppo immobiliare residenziale a Milano", presentato a fine novembre dal Consorzio CCL e LUM.
"Non è vero che per avere case abbordabili a Milano sia necessario un supporto di denaro pubblico. Quello, laddove vi è un mercato vivo come nella nostra città, serve per l’edilizia economica e popolare. Il nostro studio dimostra, invece, che attuando una moderata regolazione dei processi, unita una equa redistribuzione delle rendite – che restano comunque robuste – si può contribuire a realizzare case che possano rispondere maggiormente alle esigenze dei lavoratori e delle lavoratrici essenziali per Milano", sintetizza.
Il dossier, firmato personalmente da Maggioni e maturato a seguito dello studio condotto dal Professor Carlo Cottarelli per conto di Aspesi, Assimpredil Ance e Confindustria Assoimmobiliare dal titolo “Alcune considerazioni sullo sviluppo immobiliare a Milano”, replica alla tesi della non sostenibilità economica dell’inserimento di quote di Edilizia Residenziale Sociale (ERS) nella strumentazione urbanistica in corso di revisione da parte dell’Amministrazione Comunale di Milano.
Viene preso in considerazione il piano benchmark dello studio di Cottarelli e si effettua una revisione per correggerne le "imprecisioni", arrivando a ribaltarne le conclusioni. Con alcuni aggiustamenti dettati dalla realtà effettiva del mondo delle costruzioni e "validati dall’expertise di docenti del Politecnico e autorevoli advisor finanziario-immobiliari", il progetto immaginato da Cottarelli per "dimostrare la non sostenibilità economica dell’inserimento di quote di edilizia residenziale sociale nella strumentazione urbanistica in corso di revisione da parte dell’amministrazione comunale" finisce per dimostrare il contrario.
La sostanza della sfida lanciata da CCL è che anche con la previsione di un 30% di edilizia convenzionata ordinaria, un piano considerato benchmark per i committenti del rapporto di Cottarelli garantirebbe comunque una buona redditività economico-finanziaria (Ebt rate - acronimo inglese di Earnings Before Taxes ossia "risultato ante imposte", è un indicatore economico determinato come differenza tra i ricavi e i costi aziendali, con l'eccezione delle imposte sul reddito - a 9,62% invece dell’8,6% calcolato da Cottarelli con solo “edilizia libera”.
“Il nostro lavoro conferma che la quota di edilizia convenzionata ordinaria – che è bene ribadirlo, non rientra nella categoria dell’ERS – al 30% della Superficie edificabile totale non solo è economicamente sostenibile ma, a conti rifatti, parrebbe essere anche più redditizia della simulazione di riferimento elaborata da Cottarelli. Infatti, considerando il conto economico “benchmark” di Cottarelli da noi riallineato che produce un EBT rate del 10,94%, si può notare che introducendo il 30% di edilizia convenzionata da vendere a un ipotetico prezzo di 3.300,00 €/mq l’EBT rate sarebbe del 9,62%. Quindi sempre maggiore del piano base senza ERS preso a riferimento dal professore”, continua Maggioni.
Il documento si spinge oltre, aggiungendo ai piani ipotetici dello studio voluto da Aspesi, Assoimmobiliare e Assimpredil, i numeri e le coordinate di un progetto reale in un’area cosiddetta "a mercato forte”, dove è previsto il 66% di edilizia libera e il 34% di Ers pura». Qui si raggiunge Ebt rate che va addirittura da un minimo di 19,8% a 24 %. Il dossier dimostra quindi non solo che la convenzionata ordinaria regge, ma anche che in area di mercato forte l’edilizia residenziale sociale rende.
Alla luce delle stime si chiede nel dossier al regolatore non interventi diretti, ma piuttosto «il coraggio di redistribuire» con una serie di proposte concrete:
1) la proposta di destinare – per le aree tra i 5.000 e i 10.000 mq. di superficie fondiaria – una quota del 30% di edilizia convenzionata ordinaria».
2) la proposta di destinare il 30% della SL a edilizia a prezzo calmierato di cui massimo 10% in Edilizia Convenzionata Ordinaria e almeno il 20% ERS in aree comprese tra i 5.000 e i 10.000 mq di SF site in aree di “mercato forte” – indicativamente con prezzi di vendita superiori a €/mq 6.000,00 (sarà l’Amministrazione a definirle in base ai dati OMI o altro)
3) La proposta che vi sia obbligo di presentare un Piano Economico Finanziario non limitato alla sola parte convenzionata/ERS ma ranche la parte inerente all’edilizia libera che nelle operazioni composite comprese tra i 5.000 e i 10.000 mq di superficie fondiaria, in cui vi sia la compresenza di Edilizia Libera e Edilizia Convenzionata/ERS.
4) la proposta che in aree con superficie fondiaria inferiore a 5.000 mq, la quota di ERS possa essere monetizzata, determinando il costo di monetizzazione della mancata costruzione di ERS ai costi di costruzione messi in evidenza dalla Nota del prof. Cottarelli e dal dossier.
5) La proposta a supporto dell'amministrazione di una griglia quali-quantitativa elaborata da CCL con l’utilizzo di criteri oggettivi per definire priorità nella analisi dei progetti, ed eventualmente anche nel merito degli stessi, che arrivano agli uffici comunali.