Milano continua a vedere la forbice tra redditi e costi abitativi allargarsi in modo inesorabile. È quanto emerge dal terzo report dell’Osservatorio Casa Abbordabile (OCA), promosso dal Consorzio Cooperative Lavoratori (CCL) e LUM in partnership con il Dipartimento di Architettura e Studi Urbani (DAStU) del Politecnico di Milano.

Il rapporto, intitolato “Milano inside out. Abbordabilità della casa e dinamiche di trasformazione nella regione urbana”, presentato mercoledì 22 aprile a Milano, conferma che per chi vive del proprio stipendio, l'accesso alla casa è sempre più difficile, arrivando ad assorbire, tra canoni e spese di mobilità, quote superiori al 60% del reddito.

I numeri della crisi della casa

Il 2024 ha segnato un ulteriore peggioramento del quadro di contesto, rispetto a quanto già documentato nel primo e secondo report. A fronte di un aumento dei salari medi del 4,2%, i prezzi di compravendita sono cresciuti dell’8,5% e i canoni di locazione del 6,8%. Per le categorie di dipendenti operai e impiegati, la crescita salariale reale è stata ancora più contenuta (rispettivamente +3,7% e +2,6%), rendendo la proprietà immobiliare o l'aiuto familiare condizioni indispensabili per abitare in città.

La trasformazione del mercato immobiliare

Un dato allarmante riguarda la composizione dell'offerta: la crescita degli affitti brevi e transitori, che continuano a crescere progressivamente, sta erodendo lo stock destinato alla locazione stabile. Dal 2020 al 2024, la quota di affitti a lungo termine è scesa dal 66% al 51%, a vantaggio di soluzioni temporanee e turistiche, che hanno visto una crescita degli affitti brevi del 36% solo nell'ultimo anno. Se il trend dovesse crescere in due anni, l'extraalberghiero supererà l'alberghiero sottraendo abitazioni. 

Fuori Milano: il pendolarismo non è una soluzione economica

Il report analizza la regione urbana (oltre 300 comuni e 7 province), smentendo l’idea che spostarsi fuori città garantisca un risparmio certo. Per un lavoratore, i costi dell'abitazione sommati a quelli di trasporto e al tempo speso nel traffico rendono i comuni dell'hinterland spesso inaccessibili quanto il capoluogo. La necessità, evidenziata dai ricercatori, è quella di una regia pubblica che superi i confini amministrativi. I costo di affittare un'abitazione di 70mq – incluendo costo e tempo di trasporto pubblico per raggiungere Milano dai comuni del fuori Milano – con un salario lordo di 1.540€ al mese (che interessa il 40% dei lavoratori dipendenti privati), incide anche al di fuori di Milano per il 40% dello stipendio medio. La città di Milano “si serve” del territorio fuori Milano per allocarvi funzioni “non di appeal", spiegano i ricercatori mentre il fuori Milano gioca “in difesa” rispetto alla città, non in una posizione proattiva.

Focus tematici del terzo rapporto OCA

Il terzo rapporto non guarda solo al centro, alla città di Milano. Analizza le dinamiche territoriali che stanno ridefinendo la regione urbana nel suo complesso, con focus specifici su:

Politiche della casa e ruolo degli ambiti dei Piani di Zona come “regia” (Ambito Cinisellese)

Regolazione del mercato dela locazione (Ambito Rhodense) la locazione calmierata è il principale strumento che i comuni adottano in rabdem con soggetti intermediari (tra cui l'Agenza dell'abitare).

Dinamiche demografiche (Comune di Baranzate) con peculiarità sociali specifice, in relazione al progetto di Trenord

Mercato del lavoro e abitazioni (Trenord)

Milano, verso dove? 

In merito alla necessità di politiche integrate, il progessor Massimo Bricocoli, che coordina la ricerca con i ricercatori del Politecnico di Milano dichiarano:

"La casa è una infrastruttura strategica per la competitività economica e per la coesione sociale, e l’abbordabilità richiede una regia pubblica e un disegno di politiche che agiscano in modo integrato su casa, mobilità e lavoro, a una scala adeguata alle trasformazioni reali della regione urbana.",

Alessandro Maggioni, presidente di CCL, sottolinea l'urgenza di definire soglie di sostenibilità:

"Non basta spostare il problema del costo della casa fuori Milano: serve una visione di lungo periodo che integri politiche abitative, infrastrutture di trasporto pubblico e salvaguardia del paesaggio agricolo e naturale. Il rapporto conferma un ulteriore peggioramento dell’abbordabilità [...] i rapporti OCA mettono nero su bianco che un canone realmente abbordabile in una città come Milano — e più in generale in tutti i mercati immobiliari ad alta pressione — non può superare i 100–110 euro al metro quadro all’anno. Oltre questa soglia, anche lavoratori e lavoratrici essenziali per la vita delle città [...] rischiano di non potersi più permettere un alloggio dignitoso. Non è più tempo di analizzare il fenomeno: è tempo di intervenire con politiche integrate e strutturali."

Il rapporto completo, con tutti i dati e gli approfondimenti tematici sui territori, è disponibile per il download sul sito ufficiale di OCA.