Federazione ha attivato un nuovo progetto per valorizzare la qualità mutualistica e, di conseguenza, imprenditoriale e sociale delle associate, riconoscendo alle cooperative virtuose una serie di “premialità” sia associative sia normative. Il nuovo strumento, che sarà di orientamento per le cooperative già aderenti e obbligatorio per le nuove associate, definirà tre livelli di qualità cooperativa, assegnando alle virtuose maggiori servizi e condizioni di favore per l’accesso al credito.  Obiettivo di Federabitazione è arrivare, attraverso un confronto con il ministero dello Sviluppo Economico, a inserire nelle revisioni i punti qualificanti del sistema di rating messo a punto, rendendo così più efficace l’individuazione dei sintomi che potrebbero sfociare in situazioni patologiche.

Livelli di qualità 

Per l’assegnazione del rating Federabitazione ha definito tre livelli di qualità cooperativa e corrispondenti premialità:

 ▪ AAA: le cooperative che otterranno questa valutazione potranno fruire di condizioni di miglior favore, vantaggi e servizi aggiuntivi rispetto a quelli base assicurati a tutte le cooperative. In particolare: 

a)  potranno fruire delle migliori condizioni bancarie fornite dalle convenzioni che si attiveranno tra Federabitazione-Confcooperative e banche, assicurazioni, CDP e/o altre istituzioni; 

b)  potranno utilizzare in ogni iniziativa il logo Federabitazione-Confcooperative; 

c)  nell’ottica della revisione della legge n. 210/2004 e del relativo dlgs. n. 122/2005 riguardanti la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, le cooperative inserite in questa classe di merito potranno considerare come facoltativa – secondo discrezione del socio – la polizza fidejussoria ivi prevista, secondo gli accordi che saranno stipulati tra Federabitazione-Confcooperative e Assocond-Conafi.   

▪ AA:  le cooperative in questa classe: 

a)  potranno fruire solo di alcune convenzioni che si attiveranno tra Federabitazione-Confcooperative e banche, assicurazioni, CDP e/o altre istituzioni oppure potranno beneficiare delle convenzioni stesse con l’applicazione di parametri meno vantaggiosi; 

b)  potranno utilizzare il logo Federabitazione-Confcooperative solo se specificatamente autorizzate; 

c)  saranno obbligate a rilasciare la polizza fidejussoria ai sensi della normativa sulla tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti degli immobili da costruire.  

▪ A: le Cooperative con questa classificazione: 

a)  non potranno godere di nessuna condizione di favore rispetto alle convenzioni che si attiveranno tra Federabitazione-Confcooperative, banche, assicurazioni, CDP e/o altre istituzioni; 

b)  non potranno utilizzare il logo Federabitazione-Confcooperative; 

c)  saranno obbligate in ogni caso a rilasciare la polizza fidejussoria ai sensi della normativa sulla tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti degli immobili da costruire, a condizioni meno vantaggiose delle realtà appartenenti alla fascia precedente.

Aree di valutazione

Per definire l’appartenenza alle classi di merito mutualistico sono state individuate tre aree tematiche, specificando per ciascuna di esse dei “punti di qualità mutualistica” a cui sarà attribuito un differente peso rispetto al valore loro assegnato nell’ambito della valutazione complessiva. Le aree tematiche di valutazione sono tre: mutualità e partecipazione dei soci; relazione consortile e/o struttura organizzativa; procedure operative. 

Mutualità e partecipazione 

Elemento principe di valutazione - e aspetto distintivo rispetto agli altri operatori sul mercato - è la salvaguardia dei principi fondanti della cooperazione: non solo dare buone case a costi più bassi del mercato (risultato già di per sé meritevole) ma mettere sempre al primo posto gli interessi dei soci, “azionisti primi della Cooperativa”. I punti qualificanti in questo quadro sono, in ordine di importanza: 

1. Convocazione di almeno una assemblea annuale oltre a quella di bilancio per informare i soci sull’iter dell’iniziativa.

2. Per iniziative sopra le 25 unità, costituzione di una “Commissione soci”, ossia di un organo consultivo che sia interfaccia con il Consiglio di Amministrazione.

3. Consiglio di amministrazione composto in maggioranza di soci prenotatari dell’iniziativa oppure,  nel  caso di Cooperative multi-programma patrimonializzate,  costituzione  di una commissione soci per ogni intervento edilizio, composta dai soci prenotatari, con specifiche funzioni previste in un regolamento approvato in assemblea ordinaria dei soci. 

4. Allargamento del Consiglio di amministrazione ad almeno due soci prenotatari. 

5. Formalizzazione della consegna a tutti i soci della documentazione amministrativa e tecnica relativa all’intervento oppure adozione di sistema certificato di gestione della qualità (UNI EN ISO 9001) contenente la formalizzazione della consegna a tutti i soci prenotatari/assegnatari della documentazione amministrativa e tecnica concernente l'intervento.

6. Adesione a Confcooperative in presenza di almeno uno dei seguenti casi: - Siano iscritti alla Cooperativa almeno il 60% dei soci rispetto al totale degli alloggi in programma per la specifica iniziativa; - gli organi della cooperativa abbiano approvato un regolamento interno  che preveda l'avvio dell'iniziativa solamente  in presenza di almeno un numero di soci iscritti pari al 80% del programma edilizio; - cooperative a mutualità prevalente ai sensi dell'art. 2512 del C.C. in cui la prevalenza, come definito dall'art. 2513 lettera a) del C.C., supera l'80%. 

7. Consegna al socio di un vademecum di informazione e formazione sul significato di essere Socio di Cooperativa di abitazione, con l'indicazione dei suoi diritti, obblighi, responsabilità e rischi e siano  illustrate le modalità di partecipazione del Socio . 8. Regolarità nell’assolvimento dell’obbligo contributivo a Confcooperative. 

9. Autocertificazione della regolarità del versamento di tributi e contributi a favore della pubblica amministrazione . 

Relazione consortile e/o struttura organizzativa 

In un contesto economico e sociale profondamente mutato a seguito della perdurante crisi del mercato della residenza, il processo di integrazione, di aggregazione e/o di collaborazione delle Cooperative di abitanti diventa una vera esigenza per la sopravvivenza delle Cooperative stesse.I punti qualificanti in questo ambito sono: 

1. Adesione della Cooperativa a un Consorzio, che non agisce direttamente ma eroga solo servizi,  o ad un contratto di rete tra Cooperative di abitanti.

2. Cooperativa multi-programma patrimonializzata (soltanto quelle già attive alla data di approvazione del presente Rating e che non rientrino nel punto precedente). 

3. La Cooperativa deposita tutti i libri obbligatori, sociali e contabili, presso il Consorzio ovvero presso la propria sede sociale nel caso di Cooperativa multi-programma patrimonializzata ovvero presso la struttura di servizi di Confcooperative. Per le cooperative a proprietà indivisa o con prestito sociale e per i Consorzi che erogano solo servizi alle Cooperative consorziate verrà introdotta una valutazione specifica. Per quanto riguarda il prestito sociale, verranno adottate linee guida o atti equivalenti secondo le direttive di Confcooperative.

Procedure operative

Attraverso la definizione di procedure operative corrette, trasparenti e verificabili, si intendono sviluppare e uniformare prassi virtuose di gestione sulla base di modalità messe in atto in realtà che, nonostante i momenti di crisi, hanno saputo resistere, divenendo soggetti credibili sul mercato senza mai derogare dal rigore mutualistico e connotandosi con nettezza come soggetti diversi dalle immobiliari, dalle imprese di costruzione e dalle Cooperative di produzione e lavoro. Allo stesso tempo tali procedure contribuiscono a prevenire e potenzialmente a evitare comportamenti opachi e/o illegali. I punti qualificanti sono i seguenti: 

1. Ciascuna Cooperativa gestisce - tranne casi eccezionali correlati a necessità indotte da bandi e/o altri tipi di obbligo imposti dalla pubblica amministrazione - una sola iniziativa edilizia.

2. Il rogito di acquisto dell'area è condizionato alla sottoscrizione di impegnativa[1] (e relativo versamento) di una percentuale di soci interessati all’iniziativa pari all’80% oppure, nel caso di Cooperativa multi-programma patrimonializzata, questa deve dimostrare di avere la capacità di sopportare almeno il 60% della differenza tra il costo dell'area e le somme versate dai soci interessati all'iniziativa.

3. Il rogito di acquisto definitivo dell’area è correlato all’ottenimento – da parte della Cooperativa – di tutte le certificazioni ambientali e al rilascio dei titoli edilizi necessari all’avvio del cantiere.  

4. Ogni Cooperativa ha un solo conto corrente dedicato all’iniziativa oppure nel caso di Cooperativa multi-programma patrimonializzata che abbia in corso più iniziative, per ognuna di esse ha un solo conto corrente dedicato (peso alto); 5. Le imprese appaltatrici vengono individuate a seguito di gara di appalto. Alla gara partecipano primarie società del settore che devono attestare anche la propria solidità economica e finanziaria già in fase di appalto, oltre che la propria competenza. Alla gara deve presenziare un socio prenotatario. 

6. I pagamenti all’impresa avvengono solo ad avvenuta emissione di Certificato di Stato Avanzamento Lavori (S.A.L.), previa autorizzazione congiunta del Direttore Lavori, dei responsabili degli Uffici Tecnici del Consorzio/Cooperativa multi-programma patrimonializzata e del Presidente della Cooperativa. 

7. Su ogni pagamento effettuato all’impresa viene trattenuta una quota pari al 10% del maturato che viene svincolata solo ed esclusivamente a collaudo provvisorio favorevole (primo 5%) e a collaudo definitivo favorevole (secondo 5%).

8. Tutti gli ordini di pagamento sono tassativamente attivati con firme congiunte di almeno due consiglieri della Cooperativa. 

Elementi di valutazione  negativa

Nella definizione del rating si è ritenuto fondamentale dedicare un’apposita area agli elementi di conclamata negatività, sia mutualistica sia operativa da disincentivare – se non sradicare – nelle cooperative, sapendo che tali usi sono sovente fonte di distorsioni e criticità. I punti squalificanti sono: 

1. Organo amministrativo composto da amministratore unico; 

2. Assenza dell’Organo di controllo;

3. Deposito dei libri sociali e contabili presso commercialisti o altri studi esterni ; 

4. Presenza nel Consiglio di Amministrazione di professionisti che, svolgendo attività professionale tipica e prevalente correlata all’oggetto mutualistico della Cooperativa di abitazione, intrattengono con la stessa rapporti professionali.